西安：写字楼竞争加剧 30多个超高建筑一大半缓工

西安的超高层越来越多。公开资料显示，上月，刚刚爆破拆除的环球西安中心也将重新规划新建五栋高度在150米以上的超高层建筑。算下来，全西安市150米以上的超高层累计超过30个。但从建设和运营进度上看，这些摩天大楼却“同期不同命”。

150米以上超高层超30个 一大半仍处在“待建”状态

　　“什么时候开盘暂时不清楚。”11月28日下午，在位于西安市纬二街十字的莱安西安国际中心，一位销售人员表示“目前就挖了个坑。”尽管围挡的广告牌上清楚标明“总高280米、商业综合体”的字样，但华商报记者看到，现场并没有高层建筑拔地而起，工地内也找不到继续施工的迹象。有知情人士透露，该项目正寻求合作解决问题。

　　西安城北的华岭中央公园和西安环球贸易广场，两三年前公布的资料中均有200米以上写字楼，目前也还没有拿出成型的“作品”。

　　据RET睿翼德中国商业地产研究中心统计，截至今年初，西安建筑高度在150米以上的超高层共有29个。已建成5个，另有5个在建，还有19个处在“待建”状态。华商报记者梳理发现，如果算上新加入的环球西安中心五栋超高建筑等，西安超高层数量已超过30个，但真正建起来的只有绿地西安中心、中铁西安中心等寥寥数个，大多“待建”项目的施工进度令人“捉急”。

　　业内人士介绍，相比前面提到的部分超高层只是缓工而已，个别项目的前景更令人担忧。位于城东的佳诚长安集，此前也声称要建180米的超高楼栋，目前却连村民安置也没做完，前段时间更因此遭到了准业主的集体维权。

　　“大部分超高层是在2012年前后立项。”中商联商业研究院专家工作委员会副主任王建红介绍，此类建筑的建设周期较长，通常从施工到交付需要4-5年。也就是说，进度最快的也要到2016年后才能呈现。在这么长的周期内，开发商的资金、营销策略、市场环境等因素都会发生改变，进而影响它的建设和经营状态。

地标“诱惑”引项目纷纷上马 资金、开发模式决定同期不同命

　　说起高新区的摩天大楼，很多人自然联想到高新国际商务中心、陕西电信网管大厦、招商银行大厦，甚至是刚刚被拆除的环球西安中心……这些建筑的高度无一不在150米以上，成为所在区域办公和经济领域的地标。

　　“地标‘诱惑’促成了超高层的纷纷上马。”朱郁分析，在西安已入驻的超高层租户中，主要集中在：金融行业、专业服务、房地产、建筑工程和能源行业等资金密集产业，80%以上用作写字间。“高端写字间”的标示作用无论对开发商还是租户，吸引力不言而喻，对周边的商办市场也形成聚集效应。

　　高溢价率是开发商热衷超高层的另一个原因。据睿翼德测算，其租金相比同商圈写字楼溢价率达20%左右。以高新区核心商圈某超高写字楼为例，租金达4.5元 /㎡/天，而周边甲级写字楼平均租金仅3.6元/㎡/天。从这个角度看，更高的投资回报，为开发商带来了更多的营销筹码。

　　高回报意味着高投入。美城机构首席市场分析师严九远指出，超高层的建设成本对开发者的财力考验极大。一栋150米以上的建筑，投资额动辄是数十亿，开发成本平均达万元一平米，贷款和融资都是不小的问题。另一方面，超高的投资又意味着后期更高的售价，在当前投资需求锐减的环境下，销售回款也并不容易。

　　一位熟悉写字楼开发的人士说，个别超高层只停留在筹划阶段，目的是为了炒作或拿地，后期是做写字楼还是其他产品始终没有定论。

　　朱郁指出，开发模式的差异，是导致各项目“同期不同命”的另一个原因。目前，西安超高层开发大致有三类：一是政府招商引资；二是政企联建；三是企业自主行为。相对而言，第三类风险更大，由于缺乏资源导入和配套支撑，如果不是大牌房企操盘，很容易陷入举步维艰的境地。

写字楼存量要卖四年多 超高层需降低门槛应对竞争

　　业内人士指出，超高层存在的“缓工”现象，其实也从侧面反映出西安写字楼市场的库存和销售压力。据监测，截止10月底，西安可售写字楼为350.1万㎡，如果按过去一年月均销量约7万 计，去化周期达50个月(四年零两个月)。

　　高新一家房产代理机构负责人称，虽然住宅的库存总量大，但去化周期也不过两年多，写字楼市场的去化压力尤甚。特别是高新区，存量要占到西安的40%左右。

　　雅狐企划总经理冯奔认为，写字楼的库存压力，必然会加剧超高层竞争，“毕竟高净值客户的比例有限。”据不完全统计，作为超高层的主要租客，目前西安500 强企业数量只有100余家，低于成都、武汉等二线代表城市，“以西安目前的经济总量和500强企业数量，要支撑起30个以上的超高层还有一定难度。”

　　朱郁分析，想在看似有限的市场份额中“分一杯羹”，超高层需要在营销和设计思路上做出改变。在北上广，一些超高层写字楼开始向众创空间转变，也形成“老带新”的格局，促进销售和建设推进；另外是由政府牵头做产业园项目，形成产业聚集；同时在保证高标准的同时，降低门槛，比如：现在一些超高层的出售面积动辄数千平米，很难找到足够多的大客户，不妨将空间打散至数百平米，接纳更多的创新性企业入驻。